Beton Altın
Konut sektöründeki faiz oranları ekonomik krizin de etkisi ile büyük düşüşler yaşarken, konut almak isteyenler için de büyük fırsatlar doğuyor ve onları hayallerine kavuşmaya bir adım daha yaklaştırıyor. Bu sektörde son yıllardaki hareketliliğin 2012 yılında da devam edeceği ve konut fiyatlarının daha da yükseleceği beklentisi piyasada hakim. Konut yatırımı enflasyondan etkilenmemesi ve düzenli değer artışı ile Beton Altın olarak da anılıyor. Hiç şüphesiz konut alımı birçok insanın hayatında vereceği en önemli kararlardan biri. Işte konut kredisi alımında gözden kaçırılan ve dikkat edilmesi gereken konulardan bazıları:
1) Ev sahiplerinin satın alma tarihinden itibaren ilk 10 sene içerisindeki maddi yükleri kiracı olanlara göre daha fazladır. Bu denge yaklaşık 10 sene sonra yavaş yavaş tersine dönmeye başlasa da, daha önce hesaba katılmayan harcamalardan ve iyi bir planlama yapılmamasından dolayı, ilk yıllarda ödeme sıkıntısına girerek kredi taksitlerinin ödemelerini aksatmak, hatta evi haciz yoluyla kaybetmek tehlikesi gözden kaçırılmamalıdır. 6 aylık kazancınıza denk gelecek bir miktarı güvence olarak bir kenara ayırmanız tavsiye edilir.
2) Emlak alım vergisi %5,00, tapu ve noter masrafları %1,50, şayet satış emlakçı aracılığıyla yapılıyorsa %3,57 emlakçı komisyonu olmak üzere alış fiyatının yaklaşık % 10’u kadar bir miktarın alım masrafı olarak elinizde bulunması, bankaların büyük bir çoğunluğu tarafından istenmektedir. Aksi takdirde günün şartlarına göre daha kötü faiz oranlarıyla kredi almak durumunda kalabilirsiniz.
3) Satın alış fiyatının %20, %30 ya da daha fazlasını peşin olarak ödeyebilecek durumda olmanız, alacağınız kredinin faiz oranını da kademe kademe düşürecektir. %20 hatta %30 civarında peşin ödeme yapmanız, banka karşısındaki şansınızı artıracak, daha uygun faiz oranı elde etmenizi sağlayacaktır.
4) Faiz oranlarının çok düşük olması nedeniyle 10 sene vade (Zinsfestschreibungszeit) yerine 15, hatta 20 seneye kadar vade gözden geçirilmelidir. Bankaların vade teklifi genelde 10 sene olmasına rağmen 15 senelik alternativ teklif istenmeli ve karşılaştırma yapılmalıdır. 15 ya da 20 senelik vadeye rağmen 10. sene sonunda 6 ay süre ile bu kredileri fesh etmek (Kündigung) mümkündür.
5) Konut kredisi taksitleri, faiz (Zins) ve belli miktarda ana paradan geri ödeme (Tilgung) yapılacak şekilde hesaplanır. Müşteri aksini talep etmediği sürece bankalar senelik %1 oranında ana paradan ödeme yapılacak şekilde (Tilgung) teklif verirler. Bu oranı yüksek tutmanız borcunuzu hem daha kısa sürede ödemenize hem de faiz maliyetinin azalmasına yardımcı olur. Durumunuz müsade ediyorsa yüksek miktarlı kredilerde senelik %1,50 – 2,00’ye kadar, 100.000 EUR’ya kadar kredilerde ise %3,00 hatta daha yüksek oranlarda geri ödeme yapmanız tavsiye edilir.
6) Yukarıda açıklanan planlanmış geri ödemelerin dışında, bankaların bir çoğunun artık herhangi bir faiz farkı talep etmeden verdikleri planlanmamış geri ödeme (Sondertilgung) hakkının mutlaka kredi anlaşmanızın içinde olmasına dikkat ediniz, eğer yoksa faiz farkı konmadan bunun anlaşma dahiline alınmasını isteyiniz. Zira planlanmamış geri ödemeler (Sondertilgung), sadece bir opsiyon olup, maddi durumunuz müsade ettiği takdirde, aldığınız kredi miktarının her sene en fazla % 5,00’e kadarını geri ödeme hakkını size verir. Bu ödemeler hem borcunuzun daha çabuk bitmesine hem de ödeyeceğiniz faiz miktarının azalmasına yardımcı olur. Bu hakkınızı her sene düzenli bir şekilde kullanmanız tavsiye edilir.
7) Artık bankaların çok büyük bir kısmı ekspertiz ücreti (Gutachterkosten), işlem ücreti (Bearbeitungskosten) almamaktadır. Kredi anlaşmanızda bu masrafların olup olmadığına dikkat etmeniz, eğer varsa bunların iptal edilmesini istemeniz tavsiye edilir.
8) Senelik %3,00 olarak hesaplanan ve kredinin ödeme vakti geldiği halde banka tarafından ödenmeyen kısmı için istenen faizin (Bereitstellungszinsen) eğer inşaat yaptıracaksanız 9 ila 12 ay arası, ikinci elden ev alımlarında ise 3 ay civarı faize tabi olmamasına dikkat edilmesi gerekir. Eğer kredi anlaşmanızda daha kısa süreler dikkate alınmışsa bu konuda da banka ile pazarlık yapılması tavsiye edilir.
Konu oldukça detaylı olduğu için, anlaşılmayan ya da yardıma ihtiyaç duyulan durumlarda okuyucularımız aşağıdaki elektronik posta (E-Mail) adresine sorularını gönderebilirler. Bir dahaki yazımızın konusu hakkındaki isteklerinizi de aynı adrese gönderebilirsiniz.
Tamer Yılmaz
Dipl. Betriebswirt (TR)
